近日，省检察院发布了贯彻实施民法典典型案例，沭阳县检察院办理的马某与某置业公司商品房销售合同纠纷再审检察建议案入选。

　　马某与某置业公司商品房销售合同纠纷再审检察建议案

　　【基本案情】

　　2013年6月7日，马某与某置业公司签订《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，合同约定某置业公司将其开发的沭阳县某小区房屋出售给马某，马某依约支付首付款，并向某银行办理按揭贷款。双方另补充约定：由某置业公司为按揭贷款提供担保，如果马某未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任的，如买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。

　　后自2018年12月1日起，马某未按时偿还贷款，某银行依据借款合同约定，宣告贷款提前到期，从某置业公司保证金账户转出12万余元至马某贷款账户，用于归还剩余贷款。

　　2019年4月1日，某置业公司向沭阳县人民法院提起诉讼，请求判决解除《买卖合同》，由马某支付违约金7.522万元。

　　沭阳法院审理认为，《买卖合同》合法有效。马某未逾期归还银行按揭贷款，导致某置业公司的保证金账户被划扣，马某未在30日内将被扣款项归还置业公司，依据补充协议，某置业公司有权解除合同，主张违约金。判决支持某置业公司全部诉讼请求。马某不服生效判决，向沭阳法院申请再审未获支持。

　　【检察机关履职过程】

　　2020年7月14日，马某向沭阳县人民检察院申请监督。该院经审查查明：《买卖合同》约定的房屋交付期限是2014年12月31日，并约定在房屋交付使用后90日内，某置业公司应报产权登记机关备案。沭阳县院向不动产登记服务中心调取涉案小区房屋登记情况，查明案涉房屋于2016年5月12日完成首次登记，某置业公司在履行交房及办证等合同重要义务过程中，存在违约情形。

　　监督意见 沭阳县院审查后认为：因为某置业公司未如期履行交房、协助办证等重要合同义务在前，马某未按期偿还购房贷款在后，双方共同的过错导致案涉房屋房产证未及时办理，进而致使马某与某银行之间的贷款未完成从阶段性保证向抵押过渡。后因马某未按期偿还购房贷款，某银行径自扣划某置业公司保证金12万余元。后某置业公司以马某未如期偿还购房贷款违反《买卖合同》附件四补充协议（超过30日未偿还购房贷款即可解除合同并由马某支付违约金）为由诉请法院并得到支持。根据该判决，因为马某单方过错，不仅失去了房屋，还需另行支付违约金、购房贷款利息等13万元，但本案某置业公司被扣划保证金系因原、被告双方过错所致，双方约定的《买卖合同》解除条件未成就。该判决结果依据《买卖合同》中格式条款约定单方过错解除合同显然是不公平的。2020年9月28日，沭阳县院发出再审检察建议。

　　2020年12月18日，沭阳县院检察长列席审委会，进一步阐释该案的监督理由，发表监督意见，认为《民法典》将于2021年1月1日生效，该案可以参照适用《民法典》。收回房屋的条款属于《民法典》规定的与对方有重大利害关系的条款，提供格式条款的一方应就该条款采取合理的方式提示对方注意。马某与某置业公司签订的《买卖合同》及补充协议系格式条款，全文字体较小且格式相同，某置业公司对收回房屋的条款未作任何加粗或变换字体等特别处理予以提示，不符合《民法典》的规定。马某对于迟延还款后果的预判，最多就是承担一部分违约金，影响自己的信誉，对迟延还款会导致房屋被收回的重大后果并不明知。因此，该补充协议中关于收回房屋的条款，应当不构成合同的内容。

　　监督结果 沭阳法院再审该案，双方当事人达成调解协议，沭阳县人民法院依据调解协议作出民事调解书。

　　【典型意义】

　　《民法典》第四百九十六条关于格式条款的提示和说明义务所针对的条款增加了“与对方有重大利害关系的条款”，根据《民法典》第四百七十条，合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款均属于“与对方有重大利害关系的条款”。具体到本案中，合同约定逾期还款可以解除商品房买卖合同，置业公司可以收回房屋这种违约责任条款，系“与对方有重大利害关系的条款”，置业公司应当采取合理方式提示对方注意，未尽该义务致使对方当事人没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，不对当事人发生效力。在《民法典》生效之后，该精神应当予以贯彻。此外，在案件办理过程中检察机关综合运用调解等方式，实现检法互联，保护当事人合法权益。检察机关在监督办案中坚持权力监督与权利救济相结合的民事检察思维，实现对民事审判权、执行权监督与当事人合法权利救济有机统一，将释法说理与案件办理深度融合多措并举，积极化解调解实践中面临的条件不足“无力调”和历史积怨“不愿调”两大难题，有效地促进案结事了人和。